Louer en zone tendue

Caractéristiques de la location en zone tendue

Derrière la classification de zone tendue se déploie un dispositif aux règles clairement établies tant pour le futur locataire que pour les propriétaires.

Qu’est-ce qu’une zone tendue en France ?

L’appellation « zone tendue » désigne une région ou une ville où la demande de logements excède largement l'offre disponible. Ces zones sont souvent caractérisées par des marchés immobiliers dynamiques multifactoriels. La définition de zone tendue s’applique sans distinction de quartier. Ce zonage s’applique notamment à certaines villes d’Ile-de-France, l’Oise, l’Essonne, les régions Auvergne-Rhône-Alpes, la Marne, la Provence-Alpes-Côte d’Azur et les Alpes Maritimes et biens d'autres. L'objectif principal de la classification en zone tendue est de réguler les loyers, de réduire le préavis des locataires et de garantir un accès équitable au logement. Pour savoir si la commune désirée est qualifiée de zone tendue, il est nécessaire de se référer à la liste officielle régulièrement mise à jour ( Décret n°2024-854 du 24 juillet 2024 - art. 1 – site Légifrance). 

Encadrement des loyers

Depuis 2012, le montant des loyers en zone tendue est encadré. Ainsi, pour toute relocation de logement vide ou meublé, le nouveau bail doit afficher un loyer identique au précédent. Des exceptions existent pour les :

• premières locations ;
• logements restés inoccupés pendant plus de 18 mois ;
• habitations soumises à moins de 6 mois de travaux facturés à hauteur d’un montant égal à une année de loyers et classés de A à E sur l’échelle de performance énergétique et climatique ;
• loyers sous-évalués en comparaison avec ceux de leur secteur.

Le loyer de référence fixé par les autorités locales est indicatif et sert de base pour déterminer le montant des loyers en zone tendue. Par ailleurs, les lois Élan (2018) et 3DS (2022), autorisent les communes à opérer un plafonnement du loyer.

Préavis réduit

En règle générale, tout locataire souhaitant résilier un bail doit respecter un délai de préavis de 3 mois. En zone tendue, cette durée est réduite à 1 mois afin de faciliter l’accès aux logements disponibles dans le secteur.

Particularités des locations en zone tendue

Augmentation de loyer, taxe sur les logements laissés vacants, surtaxe sur les résidences secondaires : les zones tendues sont soumises à des règles strictes.

Complément de loyer

À la suite de travaux visant à améliorer la consommation d’énergie primaire, un propriétaire peut réclamer le versement d’un complément de loyer. En cas de litige, locataire et bailleur peuvent solliciter la Commission Départementale de Conciliation dans un délai de 3 mois après la signature du bail. Des solutions amiables permettent de résoudre les conflits. À défaut, le locataire dispose de 3 mois suivant la décision émise par la commission pour saisir le juge des contentieux de la protection.

Taxe sur les logements vacants

Zone tendue rime avec crise du logement. Pour y remédier, une taxe sur les logements vacants (TLV) a été instaurée. Elle s’applique à toute habitation non meublée laissée vacante depuis un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Sont exemptés de cette taxe :

• les logements occupés au moins 90 jours par an ;
• un meublé identifié comme résidence secondaire ;
• un lieu inhabitable nécessitant d’importants travaux ;
• une habitation dont la vacance ne relève pas de la responsabilité du propriétaire.

Surtaxe des résidences secondaires en zone tendue

Cette majoration de 5 à 60 % sur la taxe d’habitation relève d’une décision de politique. Des exonérations peuvent être accordées sur réclamation et au cas par cas. Il convient alors d’adresser sa demande à la mairie par courrier recommandé avec avis de réception.

Louer un logement en zone tendue en France demande une compréhension approfondie des règles et régulations spécifiques à chaque zone. L'encadrement des loyers, les loyers de référence, le bail de location, et d'autres aspects doivent être pris en compte pour garantir une location sereine et équitable. En se familiarisant avec les spécificités de chaque zone tendue, tant du côté du locataire que du propriétaire, il est possible de tirer le meilleur parti de cette démarche réglementée tout en contribuant à l'équilibre du marché immobilier.